Entender los gastos de compraventa en Navarra: qué paga el comprador y qué paga el vendedor

Imagínate que has encontrado un piso de 80 m² en Iturrama, Pamplona, y el precio encaja por fin con tu presupuesto. O que estás en Tudela, en plena Comarca de la Ribera, y te ha surgido un comprador serio para tu vivienda. Llega la pregunta que siempre aparece a última hora: ¿quién paga qué en la compraventa? Impuestos, notaría, registro, plusvalía municipal, gestoría, tasación… La confusión es normal. En Mezzeli observamos que muchos vecinos de la Comarca de Pamplona, de Tudela y de Tierra Estella solo hacen números del precio y dejan para el final los gastos de la firma. Eso suele salir caro.

Este artículo resume, con datos oficiales de Navarra y ejemplos locales, el reparto de gastos entre comprador y vendedor en 2026. Verás diferencias clave entre vivienda usada y obra nueva, y entre la capital y otros municipios como Tudela. En Mezzeli analizamos la normativa foral sobre ITP y AJD, la ordenanza de plusvalía municipal de Pamplona y las reglas estatales de notaría y registro. La idea no es anticipar tu decisión, sino que llegues a la notaría sabiendo de antemano qué te corresponde pagar y qué no.

Qué es exactamente los “gastos de compraventa”

Cuando hablamos de “gastos de compraventa” nos referimos a todos los costes adicionales al precio de la vivienda que nacen por formalizar la transmisión: impuestos (ITP o IVA y, en su caso, AJD), arancel notarial, arancel registral, plusvalía municipal (IIVTNU) y otros como gestoría o tasación si hay hipoteca.

En Navarra, el impuesto principal en vivienda usada es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). La guía oficial foral fija un tipo general del 6% sobre inmuebles y un 5% para vivienda habitual de unidades familiares con dos o más hijos, con base máxima bonificada de 180.304 €; el exceso tributa al 6% (navarra.es; Guía ITPAJD Navarra, p. 10-11). En obra nueva, el comprador paga IVA (normalmente 10% en vivienda libre) y, además, AJD sobre la escritura cuando proceda (Agencia Tributaria). En Navarra, las primeras copias de escrituras sujetas a AJD aplican el 0,5% si cumplen los requisitos legales (Guía ITPAJD Navarra, p. 33).

Los aranceles de notaría y registro son estatales y están regulados por los Reales Decretos 1426/1989 (notarios) y 1427/1989 (registradores) (BOE RD 1426/1989; BOE RD 1427/1989). La plusvalía municipal (IIVTNU) es un tributo local que, en Pamplona, aplica tipo de gravamen del 17% y los coeficientes máximos permitidos por la Ley Foral 2/1995, con la opción de no tributar si acreditas que no hay ganancia real; el plazo de declaración por transmisiones entre vivos es de 2 meses (Ordenanza IIVTNU Pamplona, Anexo y arts. 5-8).

Por qué importa para quien compra o vende vivienda

• Efecto en tu presupuesto real: si compras vivienda usada en Navarra, sumar el ITP del 6% a un piso de 250.000 € supone 15.000 € solo en impuesto. Si encajas en la reducción al 5% (límite 180.304 € de base), el ahorro puede rondar 1.800 €-2.000 € respecto al tipo general en ese tramo bonificado (navarra.es; Guía ITPAJD).
• Diferencia entre usada y obra nueva: en obra nueva, el 10% de IVA domina el coste fiscal para el comprador, y además puede corresponder AJD (0,5% en Navarra si concurren los requisitos) (Agencia Tributaria; Guía ITPAJD).
• Responsabilidades del vendedor: en Pamplona, el transmitente es sujeto pasivo de la plusvalía municipal (salvo supuestos de sustitución: por ejemplo, no residente), con tipo del 17% y elección entre método objetivo por coeficientes o método de plusvalía real si es más favorable (Ordenanza IIVTNU Pamplona). Además, el vendedor debe disponer del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para la venta (obligación estatal) (MITECO RD 390/2021).
• Plazos: el ITP/AJD se autoliquida en 2 meses en Navarra (Guía ITPAJD, p. 6-7) y la plusvalía municipal en Pamplona se declara en 2 meses desde el devengo (Ordenanza IIVTNU Pamplona, art. 8). Perder plazos implica recargos y sanciones.

En Mezzeli vemos que, si anticipas estos importes en el Excel desde el primer día de búsqueda o de captación del comprador, las decisiones (oferta, contraoferta, forma de pago) son mucho más serenas.

Cómo funciona en la práctica

1. Quién paga qué por regla general

• Compraventa (sin hipoteca): el Código Civil (art. 1455) dice que el vendedor paga los gastos de otorgamiento de escrituras (matriz) y el comprador, la primera copia y lo posterior a la venta (registro, etc.), salvo pacto en contrario (BOE Código Civil, art. 1455). En la práctica, es frecuente pactar que comprador asuma notaría de compraventa y registro, pero la base legal es la citada.
• Impuestos del comprador:
  • Vivienda usada: ITP 6% general; 5% con condiciones y base bonificada hasta 180.304 € (navarra.es).
  • Obra nueva: IVA 10% (vivienda libre, supuestos generales) y, en su caso, AJD (0,5% en Navarra si concurren los requisitos) (Agencia Tributaria; Guía ITPAJD).
• Impuestos del vendedor:
  • Plusvalía municipal (IIVTNU): en Pamplona la ordenanza fija tipo del 17% y máximos de coeficientes; si demuestras que no hay incremento (precio de venta ≤ precio de compra ajustado), no tributas. Plazo: 2 meses (Ordenanza IIVTNU Pamplona). Otros municipios de Navarra aplican su propia ordenanza.
• Hipoteca (si el comprador se financia): desde la Ley 5/2019 y la reforma de 2018, el banco paga AJD de la hipoteca, notaría y registro de la hipoteca; el comprador asume la tasación (salvo que la entidad la asuma voluntariamente) (Banco de España; BOE RDL 17/2018).
• Cancelación de hipoteca del vendedor: la paga el titular de la hipoteca (notaría y registro de cancelación); la cuota de AJD de cancelación está exenta según la guía foral (idealista/news; Guía ITPAJD Navarra, p. 33).
• CEE (certificado energético): lo aporta el vendedor y debe adjuntarse al contrato de compraventa (MITECO RD 390/2021).

2. Cuánto cuesta, con números locales

• Comarca de Pamplona (ejemplo en Iturrama): el precio medio pedido en Pamplona capital en abril de 2026 se estima en 3.073 €/m² (idealista datos Pamplona). Un piso tipo de 80 m² rondaría 246.000 €.

  • Si es vivienda usada: ITP 6% ≈ 14.760 €. Notaría compraventa (arancel orientativo según RD 1426/1989) y copias: aprox. 700–1.100 € según tramos y copias; Registro: 300–600 € (según RD 1427/1989) (BOE RD 1426/1989; BOE RD 1427/1989). Si hay hipoteca: tasación 250–600 €; gastos de la hipoteca (notaría, registro, AJD) los paga el banco (Banco de España).
  • Vendedor en Pamplona: plusvalía municipal según valor catastral del suelo y años de tenencia (Pamplona aplica coeficientes máximos y tipo del 17%); si acreditas no haber ganancia, no tributas (Ordenanza IIVTNU Pamplona). Cancelación registral de hipoteca (si existe): notaría + registro a cargo del vendedor; AJD exento según guía foral (Guía ITPAJD).

• Comarca de Tudela (ejemplo en Tudela): datos recientes sitúan el precio anunciado en un rango aproximado de 1.680–1.700 €/m² (mayo 2026) (idealista Tudela; idealista maps Tudela). Una vivienda de 120 m² podría estar en un rango que va de 200.000 € a 205.000 €.

  • Usada: ITP 6% ≈ 12.000 €; notaría y registro, en rangos similares a Pamplona por arancel nacional.
  • Vendedor: plusvalía municipal conforme a la ordenanza de su municipio; método de cálculo igual (valor catastral del suelo y años) y posibilidad de optar por la plusvalía real si conviene (marco estatal) y plazos locales habituales de uno a dos meses según ordenanza (en Pamplona, 2 meses) (Ordenanza IIVTNU Pamplona como referencia de plazos).

3. Agencias inmobiliarias

En compraventa, la práctica habitual en España —y en Navarra— es que la comisión de la inmobiliaria la pague quien contrata el servicio, normalmente el vendedor; no hay norma estatal que imponga lo contrario (en alquiler sí: la ley de 2023 impide repercutir honorarios al inquilino si la agencia actúa por encargo del arrendador). En compraventa, si el comprador contrata un “agente del comprador”, pagará sus honorarios (idealista/news).

En Mezzeli leemos con frecuencia confusiones aquí: lo importante es lo que firmes; revisa siempre el encargo o el documento de visita de la agencia.

Lo que mucha gente entiende mal sobre los gastos de compraventa

1. “El comprador siempre paga la notaría”. No exactamente. La regla supletoria del art. 1455 CC dice que el vendedor paga la matriz (otorgamiento) y el comprador la primera copia y lo posterior; las partes pueden pactar otra cosa. En la práctica, a menudo se pacta que el comprador asuma notaría y registro, pero no es una obligación automática (BOE, art. 1455 CC).

2. “En Navarra, la obra nueva paga ITP”. No: la obra nueva paga IVA (generalmente 10% en vivienda libre) y, además, AJD cuando proceda (0,5% en Navarra si concurren los requisitos). El ITP se aplica a la vivienda usada (Agencia Tributaria; Guía ITPAJD).

3. “La plusvalía siempre se paga, aunque vendas con pérdidas”. No en el régimen actual. Si acreditas ausencia de incremento de valor (precio de venta ≤ precio de compra ajustado), no hay sujeción. Además, puedes optar por el método real si la cuota por método objetivo te perjudica; Pamplona recoge ambas opciones en su ordenanza (Ordenanza IIVTNU Pamplona).

4. “Con hipoteca, el comprador paga todos los gastos de la hipoteca”. Desde 2019 y el cambio legal de 2018, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca; el comprador suele pagar la tasación (salvo asunción voluntaria por la entidad) (Banco de España; BOE RDL 17/2018).

Cómo usar esto en tu caso

• Si compras vivienda usada en la Comarca de Pamplona: añade el 6% de ITP al presupuesto (valora si cumples el 5% y el límite de 180.304 € de base), más notaría/registro y tasación si hay hipoteca. Marca en el calendario el plazo de 2 meses para autoliquidar ITP/AJD en Navarra (Guía ITPAJD, p. 6-7). Más abajo tienes la calculadora de gastos de compraventa de Mezzeli para sumar ITP foral, notaría, registro y tasación con tu precio concreto — los ejemplos de Iturrama y Tudela del post te sirven de comprobación.
• Si compras obra nueva en la Ribera (p. ej., Tudela o Corella): planifica el 10% de IVA y confirma si procede AJD (0,5% en Navarra). Ajusta también notaría/registro y posibles extras de la promoción (Agencia Tributaria; Guía ITPAJD).
• Si vendes en Pamplona, Burlada o Barañáin: comprueba en tu recibo de IBI el valor catastral del suelo y los años de tenencia; simula la plusvalía municipal con ambos métodos (objetivo y real) y conserva facturas que acrediten mejoras y valores reales. Recuerda el tipo del 17% en Pamplona y el plazo de 2 meses para declarar (Ordenanza IIVTNU Pamplona).
• Si tienes hipoteca pendiente: coordina la cancelación registral (el vendedor asume notaría/registro de la cancelación; AJD exento). Esto agiliza la firma y evita retenciones largas del precio en notaría (idealista/news; Guía ITPAJD).
• Negocia por escrito los gastos de notaría y registro de la compraventa. La regla del art. 1455 CC es supletoria; lo que firmes en arras y escritura manda (BOE, art. 1455 CC).

En Mezzeli creemos que el cierre más útil es un esquema mental: precio + (ITP/IVA+AJD) + notaría + registro + tasación (si hipoteca) para el comprador; y, para el vendedor, plusvalía municipal + CEE + cancelación (si la hay) + honorarios de agencia si la contrataste. Con este mapa y las referencias oficiales de Navarra, la firma en Pamplona, Tudela o Estella-Lizarra deja de ser un salto al vacío y se convierte en un trámite previsible.